外来房企“高调”进东莞 如今却水土不服?

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365bet 来4799点c0m_365bet世界杯投注_365bet hg9505点c0m网 楼讯 2018-08-30 14:56??来源:东莞阳光网

进入8月以来,东莞出让了多宗商住地,其中大部分地块被外来房企或企业斩获,如嘉华集团、万科地产、金地地产、金茂地产、华润置地、卓越地产等。当下东莞的楼市就如围城,外边

外来房企“高调”进东莞 如今却水土不服?

  进入8月以来,东莞出让了多宗商住地,其中大部分地块被外来房企或企业斩获,如嘉华集团、万科地产、金地地产、金茂地产、华润置地、卓越地产等。当下东莞的楼市就如围城,外边的人想进来,里边的人想出去。

  近年,越来越多的外来品牌房企进入东莞。据不完全统计,自2016年以来,新进东莞的房企就有泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、招商、华润置地等,他们当中不乏大型品牌开发商。这些新进东莞楼市的“外来大鳄”,更多选择的是直接参与土地市场拍卖,获取地块入莞。然而,部分外来房企“高调”进莞,如今却“动静不大”,难道是“水土不服”?接下来,这些房企该如何突围?听听业内人士怎么说。

  现象

  龙光地产时隔5年重新在莞拿地

  今年6月15日,虎门迎来今年的第二宗土拍——位于金洲社区,占地约3.4万㎡,限价竞自持的商住地。经过35分钟鏖战,最终被深圳市程明投资有限公司以“楼面价14000元/㎡+自持面积50%”斩获,这是东莞首宗竞自持租赁地块。

  记者了解到,“深圳市程明投资有限公司”实为龙光地产,原来是东莞的“老朋友”。时隔5年,龙光再次回归东莞,重新拿地布局虎门。从那次土拍,便可看出龙光重返东莞的决心。

  早在2009年,龙光就夺得莞城体育路地块进军东莞市场。2013年2月,龙光地产又拿下大岭山金桔村商住用地。至今,在东莞龙光地产仅开发了两个住宅项目,分别是位于莞城龙光君御旗峰和大岭山龙光君御华府,两个项目均处于售罄状态,暂无在建新盘。

  回顾龙光在东莞的拿地史,相信不少地产界人士仍印象深刻。2009年7月17日,龙光地产经过122轮“厮杀”,以7.03亿元高价拿下莞城体育路地块高调进军东莞。然而,龙光项目入市后遇上市场平淡期,预期销售均价超过1万元/平方米、定位为高端产品的它,一度出现滞销以及“8字头”降价促销等窘态。

  重新回莞,这次龙光地产将如何发力?值得期待。

  鲁能公馆项目建好却按兵不动

  在地铁2号线茶山地铁站出口不到800米处,有个项目格外显眼,经常路过该项目的茶山居民经常会发出这样的疑惑:“这个楼盘真奇怪,房子都盖得差不多了,怎么还不卖?”说的正是鲁能公馆。

  2016年9月7日,鲁能集团旗下的子公司——天津广宇发展股份有限公司以总价143119万元竞得茶山镇横江村一地块,项目命名为鲁能公馆。当时鲁能对茶山的青睐,让该区域一下子备受关注。

  鲁能官方宣传资料显示,该项目是鲁能集团华南战略的首发作品。拿地不久便正式动工开发,2017年“安全生产月”和“安全生产万里行”活动启动仪式暨现场观摩交流会也在该项目现场举行,去年8月左右,东莞鲁能公馆还在南城凯德广场搭建了展示中心,现场有沙盘和售楼员在拓客。不过,记者昨天查看东莞鲁能公馆官方公众号发现,该公众号最近的一次推文还停留在2018年的1月3日。

  记者了解到,东莞鲁能公馆的主力户型面积段为85㎡-120㎡,还有部分公寓和商墅产品。

  早在今年6月,记者在茶山踩盘就看到,鲁能公馆营销中心及多栋住宅楼主体已完成,但是开盘时间还是个未知数。接下来,鲁能公馆会有哪些动作?拭目以待。

  市场

  外来房企发展速度低于预期

  除了上述房企,还有不少外来房企在东莞的发展速度低于预期。例如,绿地集团在2014年5月份通过土地招拍挂的形式首次进入东莞,选择了常平一宗占地面积达12万平方米的商住地。同年12月,成立了绿地俱乐部。当时绿地集团广东事业部东莞城市公司高层在接受媒体采访时,表示对东莞项目信心满满。

  常平绿地大都会,打造成进口跨境电商产业基地,2015年底,该项目曾出现“部分商铺尚未拿到预售许可证,未能正式销售,但已打出‘跨境电商’的概念进行招商”的情况。历经两年多时间的销售,近日,记者在市房管局官方网站看到,该项目已基本售罄。不过,绿地集团在东莞的下一个项目,目前还没消息。

  相比之下,阳光城集团在东莞的发展更“顺利”一些,起码陆续有项目入市。阳光城首进东莞的时间是2016年5月20日,当时阳光城集团通过子公司——上海富利腾房地产开发有限公司以63944万元竞获南城商服地,折合成交楼面单价为7788.62元/㎡。该项目即阳光城MODO占地约2.3万㎡,2017年5月正式开卖。根据东莞市房产管理局公众信息网上公布的数据,截至8月23日19时,该项目仍有289套房源处于可售状态。

  2016年9月23日,阳光城集团又通过子公司——苏南阳光城置业(苏州)有限公司夺得万江拔蛟窝社区地块,后与金地集团签署合作协议,并将地块交由金地操盘,被打造成目前在售的金地风华项目。另外,今年8月份,阳光城集团在石碣的阳光城·愉景湾项目已首次开盘。

  / 声音 /

  房企入莞 如何避免“水土不服”?

  对于外来房企在东莞发展不太如意的情况,业内人士怎么看待?外来房企进莞,要重点注意哪些问题?在当下的背景下,又该如何突围?

  东莞房地产协会秘书长陈骏良认为,各地房企争先入莞,可是各自侧重点不一样:有的只是试探性了解一下东莞的市场,有的则是将重心放在其后,如万科、碧桂园。当然,外来房企在东莞发展是否顺利,其入莞的时机也很重要,市场宏观环境、拿地成本等,都会直接影响项目后期开发。

  东莞中原战略研究中心总监车德锐认为,东莞各个镇区分散,经济、人口、产业结构、交通、规划、客户群体等各方面都不尽相同,若不了解清楚就来莞拿地开发,很容易“水土不服”。

  不同镇街,情况可能大相径庭

  部分外来房企对东莞的镇区分布不太了解,东莞33个镇街(园区)各具特点,各镇街的财政收入、经济发展、人口结构、消费水平、交通配套都存在很大的差距。陈骏良告诉记者,“有些开发商光看表面的数据就出手拿地,对东莞没有深入的调查。结果是“理想很饱满,现实很骨感”。

  陈骏良举了个例子:松山湖和东坑相隔才几公里,但是两地的情况相差甚大,东坑的楼盘销售自然也比较困难,“外来开发商以大城市的情况来类比,觉得相差几公里不是问题,可是就十分钟车程,完全不同的市场。”

  “有的企业来到东莞看地,像旅游一样,看到的都是表面的东西,并没有真正了解东莞,给集团回馈的信息自然也就不准确。”一名不愿具名的业内人士表示,有些人甚至会反馈给集团决策层虚高的房价、地价,这对东莞和企业来说都不是好事。

  做好营销,多了解本地消费者

  部分外来房企的产品,往往因为不了解东莞的消费者而被冷落了。有的高端项目,东莞消费者知道这个房企的品牌,价格也合适,可就是不买单。为何?往往是产品出了问题。在一些城市,100㎡-120㎡算是大户型,但在东莞,更多的消费者认为150㎡甚至200㎡以上的房子,才能定位为豪宅。

  陈骏良说,有的房企对东莞市场和消费者均不了解。“用外地的情况来套东莞市场就很容易出现偏差,而且人员的流动也比较大,陈骏良建议,“外来房企如果找东莞本土熟悉市场的人员,可能会更好一些。”

  在车德锐看来,外来房企进入东莞要做好营销,其中最重要的是业内的口碑和业主的口碑。他表示,除了看地、踩盘外,外来房企还要多和当地的专业人士、媒体、代理公司等进行沟通交流,做好业内的口碑,让业内将其名声给传播出去,吸引购房者;另外,东莞与一线城市不同,许多市民买房还是通过周边亲戚朋友口碑相传,在东莞“以老带新”的拓客方式效果很显着,与业主做活动,做好业主之间的口碑也很重要。

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